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首钢股份:首钢总公司拟资产置换及认购股份项

发布时间:2021-05-22  作者:admin

  北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 资 产 评 估 说 明 天兴评报字(2012)第702号 (第1册,共1册) 北京天健兴业资产评估有限公司 二〇一二年十仲春二十六日 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第1页 目 录 第一局部 合于评估讲明利用限度的声明......................................................................... 1 第二局部 合于实行资产评估相合事项的讲明................................................................. 2 第三局部 评估对象与评估限度及资产核实景况讲明..................................................... 3 第四局部 资产根柢法评估技艺讲明............................................................................... 9 滚动资产评估讲明........................................................................................................ 9 长远股权投资评估讲明.............................................................................................. 16 衡宇筑(构)筑物评估讲明...................................................................................... 17 呆板设置评估讲明...................................................................................................... 34 正在筑工程评估讲明...................................................................................................... 64 无形资产-其他无形资产评估讲明.............................................................................65 无形资产-消灭《土地租赁合同》补充评估讲明.....................................................66 递延所得税资产评估讲明.......................................................................................... 67 其他非滚动资产评估讲明.......................................................................................... 68 欠债评估讲明.............................................................................................................. 73 第五局部 评估结论及其判辨........................................................................................... 76 一、评估结论.............................................................................................................. 76 二、评估结论创造的要求.......................................................................................... 77 三、评估结论的瑕疵事项.......................................................................................... 78 四、评估基准日的期后事项讲明及对评估结论的影响.......................................... 78 五、评估结论的效劳、利用限度及有用期.............................................................. 79 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第1页 第一局部 合于评估讲明利用限度的声明 评估讲明供邦有资产监视束缚机构(含所出资企业)、联系禁锢机构和部分利用。 除公法法则规章外,原料的统统或者局部实质不得供应给其他任何单元和个体,不 得睹诸公然媒体。 北京天健兴业资产评估有限公司 第二局部 合于实行资产评估相合事项的讲明 (该局部实质由企业撰写,附于评估讲明后) 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 3页 第三局部 评估对象与评估限度及资产核实景况讲明 一、评估对象与评估限度讲明 (一)评估对象与评估限度实质 凭据资产评估相合规章的央求,咱们正在得到北京首钢股份有限公司(以下简称 “首钢股份”)供应的清查评估明细外后,正在首钢股份确认委估资产、欠债和权柄合法、 确实的根柢上,评估职员凭据资产评估法则的央求,正在被评估单元的配合下对企业 申报的资产和欠债的账面金额、实践数目、资产变成、存正在、利用状态,以及产权 状态等实行了清审核实,并对大概影响资产评估的宏大事项实行明确解。 列入清查限度的资产是首钢股份正在 2012 年 6 月 30 日经专项审计后财政报外所 列示的联系置出的资产、欠债,委估资产类型和账面价钱睹下外: 金额单元:群众币元 资产(欠债)类型 账面金额(单元:群众币元) 滚动资产 1,702,251,805.53 非滚动资产 8,244,771,922.22 个中:可供出售金融资产 持有至到期投资 长远股权投资 170,000,000.00 投资性房地产 固定资产 3,042,667,076.81 正在筑工程 4,199,554.47 无形资产 7,915,349.75 开采支付 长等待摊用度 递延所得税资产 53,586,025.70 其他非滚动资产 4,966,403,915.49 资产一共 9,947,023,727.75 滚动欠债 2,797,592,745.84 非滚动欠债 2,807,504,968.92 欠债一共 4,858,454,968.92 净资产 5,088,568,758.83 (二)实物资产的分散景况及特质 首钢股份申报评估的实物资产蕴涵存货、衡宇修筑物和呆板设置。 存货:委估存货为原原料、正在用周转原料、产制品和正在产物,存货分散正在首钢 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 4页 股份主厂区、昌平一线材厂区。其华夏原料合键为用于临蓐钢材、线材的原料;正在 库周转原料合键为首钢股份设置部为临蓐设置盘算的零部件,正在库周转原料存放于 临蓐车间备件库、设置专用件库房,实物束缚较好,均可寻常利用;正在用周转原料 合键为首钢股份高线材厂用的种种轧辊、钢辊、铁辊、系列 8辊环等临蓐周转用的 原料,正在用周转原料存放于临蓐车间备件库、周转专用件库房,实物束缚较好,均 可寻常利用;正在产物合键为企业临蓐用的种种方坯、冷轧钢筋、板边废钢、冷轧废 钢、自产焦炭等;产制品合键为待售的种种精品棒材、高线_小规格、精品 盘卷 SWRH35-40K_33-40mm、种种线材,合键存放正在发售部及一线材产制品库房中, 实物摆放井然、专人担当进出库束缚,产物均无缺无损。 北京首钢股份有限公司申报的衡宇筑(构)筑物位于石景山区长安街延迟线 平方米,各分厂大概如下: 1、第二炼钢厂位于首钢厂东区,年产量 340 万吨。本厂大局部采用了从比利时 购置的塞兰钢厂组织,凭据邦内景况及工艺部署作了修削。全厂合键修筑物有主厂 房、机修楼、铁合金库原料间、归纳楼、1#变电所、压滤机房等,以及浸淀池、管 廊、旋流池、冲渣沟、钢平台等修筑物。个中:主厂房一局部是于 1987 年从比利时 进口的拆迁厂房,一局部为邦内新筑,总修筑面积为 115678.20 平方米,钢排架组织, 根柢为钢筋砼独立根柢,埋深 4 米。厂房共 11 跨,跨度从 13.5 米到 35.5 米不等, 檐高从 21.5 米到 53.8 米不等,1 轴到 10 轴柱距为 17.5 米,10 轴到 34 轴柱距为 15 米。钢屋架、钢吊车梁、钢柱。屋面和外墙均为压型钢板。钢门窗,水泥地面。厂 房内有三个 210 吨转炉,五台八流小方坯连铸机、一台双流板坯连铸机、两座精辟 站的设置根柢;大型天车有 350/60/15 吨三台、330/68/22 吨二台,其它 10/5~160/32 吨天车共 30 余台。总修筑面积 148561.62 平方米,修筑物 61 项。 2、现炼铁厂由前炼铁厂和烧结厂团结设立。烧结厂筑于 1959 年,年产量约 600 万吨。该厂有一烧结、二烧结两个大车间,合键衡宇有主厂房、配料室、筛分间、 翻车室、凉风机房、精矿库等,大局部为框架、排架组织,层高较高,个中翻车室 地下为直径 24 米的圆筒形现浇钢筋混凝土卸煤室,深 23.5 米,底厚 8 米,另有地下 通廊等钢筋混凝土组织。修筑物以烟囱、煤仓、浓缩池、转运站、通廊为主。炼铁 厂位于石景山山麓,首钢厂区的东北角,一号蓄水池东侧。该厂共有一号、二号、 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 5页 三号、四号、五号五个出铁场。此次进入股份公司的有一号、三号高炉及出铁场, 年产量共 380 万吨。两个出铁场组织形态根本一致,蕴涵炉基、炉墙、圆形出铁场、 出铁场罩棚等几局部。炼铁厂其余衡宇均为小型的辅助临蓐用房,修筑物以原料仓、 皮带通廊、转运站为主。总修筑面积 109633.5 平方米,修筑物 293 项。 3、焦化厂筑于 1952 年,年产量 185 万吨。厂房以框架、砖混组织为主。合键 房产有饱风机房、硫氨厂房、变电所、泵房、化验室、办公楼、归纳楼等。修筑物 以煤仓、贮煤罐、转运站、栈桥及地下通廊、隔油池、曝气池、烟囱、熄焦塔、晾 焦台为主。总修筑面积 47487.93 平方米,修筑物 214 项。 4、第一线 年由线材厂和镀锌管厂团结筑成。厂址位于北京市昌平 县巩华镇,占地面积 4.5 万平方米。该厂共三个线 万吨。主 要修筑物有线一、线二、线三车间、镀锌工段等。总修筑面积 101826.9 平方米,构 筑物 36 项。 5、高速线材厂由前第二线材厂和第三线材厂团结设立。第二线 年改制正式投产。合键房产有主厂房、主电室等。 主厂房为排架组织,共三跨,每跨跨度 30 米,钢屋架,大型屋面板顶,有天窗,预 制钢筋混凝土柱,边柱距 6 米,中柱距 12 米。主电室为三层框架组织,层高为 5 米、 2.6 米、4.5 米。柱网 4 米*5 米,8 米*5 米。其它厂房众为砖混组织。第三线 月正式投产,有邦内独一四线 万吨,是引进外洋设置,邦内配套改制。主厂房长 726 米,共 6 跨。合键修筑物有 主厂房、嘉宾楼、办公归纳楼、轧辊车间、预精轧主电室等。主厂房为排架组织, 檐高 18 米,30 米跨 6~7 跨,预制钢筋混凝土柱或钢柱,边柱柱距 6 米,中柱柱距 12 米,钢屋架,屋面为大型屋面板或金属压型板,墙体为预制钢筋混凝土板或金属 压型板,预制钢筋混凝土梯形吊车梁或钢吊车梁,钢门窗,水泥地面。主电室为现 浇钢筋混凝土框架组织,层高 5~8 米,柱网 6 米*6 米,370 外墙,钢门窗,水磨石 地面,内墙面抹灰刷白,外墙面净水。高速线、供应公司衡宇修筑物共 1 座,修筑面积 720 平方米,框架组织,外墙贴瓷砖, 塑钢窗,内墙刷白色乳胶漆,地砖地面,顶棚刷白。修筑物 5 项,众为对租赁厂房 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 6页 的改制工程。 7、设置维检核心衡宇修筑物共 3 座,总修筑面积 2698.2 平方米,铆焊厂房筑于 1977 年,修筑面积 1044.2 平方米,为砖排架组织修筑,修筑墙体为砖砌筑,外墙刷 红漆,砼地面,钢屋架,预制板屋面。工人歇憩 2 号楼筑于 1980 年,修筑面积 1222.5 平方米,为砖混组织修筑,修筑墙体为砖砌筑,砼地面,预制板屋面。 呆板设置:首钢股份是以钢铁临蓐业为主,高新技艺工业同步兴盛的公司,年 临蓐才具为铁 430 万吨,钢 450 万吨,线 万吨(个中寻常热轧盘条 120 万吨, 高速无扭控冷热轧盘条 200 万吨),制品钢材年临蓐才具正在 320 万吨以上,彩涂板 17 万吨、镀锌板 18 万吨。公司产物操纵于当代成立业、修筑、金属成品、家用电器等 行业。 首钢股份是目前我邦上市公司中最大的钢铁结合企业之一。具有从焦化、烧结、 炼铁、炼钢到轧材,前后工序才具配套的临蓐体例,主体临蓐设置抵达了邦际同行 业优秀程度。具有昭彰的界限上风。首钢股份永远僵持用高新技艺改制钢铁业的发 展政策,一直实行大界限的设置技艺改制,焦炉完毕了具有寰宇优秀程度的干法熄 焦,炼铁采用了邦际程度的人工智能冶炼编制,炼钢、轧钢完毕了全主动化左右, 彩涂板高速临蓐线m/min,临蓐工艺、技艺程度永远处于邦 内领先职位。 首钢股份的行政机构设立为八部一室,即临蓐部、技艺质地部、技艺改制部、 机动部、发售部、计财部、证券部、人事部和司理办公室,下设炼铁厂、焦化厂、 第二炼钢厂、第一线材厂、高速线材厂、精品轧钢厂、冷轧薄板准备组、技艺核心、 设置维检核心和物资供应公司等临蓐分厂。 二、资产核实景况总体讲明 (一)授与评估委托后,评估职员起初向被评估企业供应了评估明细外、填外 讲明、材料清单等电子文档,央求被评估企业实行资产申报和材料盘算,然后创造 了以现场项目担当人工主的清查小组,凭据拟订的现场清查奉行策划,分呆板设置、 房地产、滚动资产及欠债三个小组判袂实行核查。评估组清审核实处事期间为 2012 年 10 月至 2012 年 11 月。清查进程分三个阶段实行,第一阶段对评估申报明细外外 实行发端审核,明白被评资产的大概;第二阶段实行现场清查盘货处事,对申报外 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 7页 中与实践不符项目经被评估企业确认后实行改进完美;第三阶段编写清审核实景况 讲明。现将清查设施讲明如下: 1.滚动资产及欠债清查景况 (1)实物性滚动资产的核实 本次评估的存货为原原料、正在用周转原料、正在产物和产制品。评估职员起初向 企业考核明白存货的核算设施,通过抽查管帐凭证对存货账面值的组成实质实行核 实,然后会同企业货仓束缚职员凭据库房、发售部分供应的货仓保管账目、发售记 录及申报明细外实行抽盘,并凭据评估基准日至盘货日的进出库景况实行调解,验 证评估基准日存货实稀有量。正在盘货的同时对库房处境、实物码放及标识状态、存 货的残次冷背等相合景况实行查看和记载。 (2)非实物性滚动资产和欠债的核实 通过查对企业财政账的总账、各科目明细账、管帐凭证,对非实物性滚动资产 和欠债实行了清查,并核心对应收金钱实行账龄判辨。 2.衡宇筑(构)筑的清审核实 凭据被评估企业供应的筑(构)筑物评估项目及申报外所列项宗旨项数、面积、 组织类型、修饰及给排水、供电、照明、采暖透风等设置装备景况,对合键筑(构) 筑物实行了现场清审核实,维系查阅联系图纸,对申报外与实物不符的局部实行纠 正,除查对筑(构)筑物的数目及实质是否与申报外景况类似外,合键查看了筑(构) 筑物组织、装修办法、配套利用状态。正在清查进程中对合键筑(构)筑物的面积、 长度等合键组织参数实行了查对。评估职员核对固定资产账册、联系购筑合同和房 屋一切权证等,以确认被评估资产的产权。 3.呆板设置的清审核实 (1)对呆板设置遵照 ABC 分类的准则。A 类设置为首钢股份临蓐用症结设置, 核心勘测;B 类设置为辅助设置和日常设置;C 类设置为办公用设置和电子设置。评 估职员遵照分工到现场清查设置,核心核实设置的名称、规格型号、临蓐厂家、数 量及启用期间,明白设置利用状态,庇护调养和大修补景况。对 A 类设置核心勘查 技艺利用状况、维修调养、技艺改制等。A 类设置勘查率为 100%,B 类设置抵达 90% 以上,C 类设置凭据景况选取抽查的举措。 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 8页 (2)车辆:评估职员对正在现场车辆做实物反省,比照清查评估明细外查对车型、 执照、成立厂家、累计行驶里程等;对个体车辆的行驶本能实行了现场查看(启动、 刹车及转向本能等);向车辆束缚职员和驾驶员明白车辆庇护利用、变乱、大修及目 前本能。向相合部分、职员明白车价外收费尺度;评估职员对车辆实行勘查。 (3)电子设置:查对设置的名称、规格、临蓐厂家、数目、启用期间和利用状 态。评估职员对电子设置实行核心抽查。 (4)评估职员核对固定资产账册,查对车辆行驶证、一一查对呆板设置的采办 合同或发票、报合单、记账凭证等确认产权。 (二)影响资产清查的事项 正在咱们实践清审核实法式中,评估职员觉察有下列影响资产清查的事项。 委估衡宇修筑物总修筑面积 583745.07 平方米,个中 454726.12 平方米已得到房 屋一切权证,证号为京房权证昌股字第 30113 号和京房权证昌股字第 30739 号证载 一切权人工北京首钢股份有限公司第一线材厂,证号为京房权证石股字 第 00046—00056 号证载一切权人工北京首钢股份有限公司。残余 140459.95 平方米尚 未收拾衡宇一切权证。凭据已得到的材料,未觉察委估资产存正在抵、质押等他项权 利设立。 (三)资产清查结论 1.非实物资产,清查评估明细外和账面记载类似,申报明细外与实践景况吻合。 2.正在清审核实进程中,凭据设置实践景况调解被评估企业最初供应的设置清查 评估明细外,并由委托方、被评估企业和评估职员三方协同确认最终的该企业的全 部临蓐设置及辅助临蓐装配的清审核实结论。 3.纳入评估限度内的资产产权了解,凭据被评估企业供应的材料,未觉察产权 纠葛题目。 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 9页 第四局部 资产根柢法评估技艺讲明 纳入本次评估限度内的资产为首钢股份截至 2012 年 6 月 30 日拟置出的资产负 债外中所列示资产及欠债,评估宗旨是为了确定首钢股份拟资产置换正在赓续筹备前 提下所涌现的联系资产的商场价钱,评估采用资产根柢法,各种资产的评估设施如 下: 滚动资产评估讲明 一、货泉资金的评估 (一)委估资产的实质:纳入本次评估限度的货泉资金蕴涵现金和银行存款, 个中现金为群众币,银行存款为群众币账户 3 个,账面价钱共计 41,561,055.08 元。 (二)评估法式及设施:现金存放于首钢股份公司下的一线材、焦化厂、高线 材、和供应公司等的财政部,评估职员查对了相合账册并采用监盘的体例实行现场 盘货,凭据评估基准日至盘货日现金出库数、入库数,倒推出评估基准日实有金额, 编制库存现金盘货外,与评估基准日账面金额实行查对;对银行存款,评估职员查 阅了银行日记账、银行对账单、银行存款余额调治外,并对开户银行实行了函证, 反省是否存正在宏大的长远未达账项和影响净资产的事项。对各项货泉资金以核实无 误的账面值行动评估值。 (三)评估结果:货泉资金的评估价钱为 41,561,055.08 元,评估无增减值变革。 二、应收单子的评估 (一)委估资产的实质:纳入本次评估限度的应收单子均为商品购置方签发的 银行承兑汇票,共计 855 笔,账面价钱 965,447,642.75 元。 (二)评估法式及设施:评估职员查阅了明细账,抽查了原始凭证,向财政人 员明白单子的承兑景况和营业景况,同时反省了相合单子存根和和议,经核实该票 据均正在 1 年内爆发,而且商品购置方与首钢股份有长远合营相干,本次评估按核实 后账面值确定评估值。 (三)评估结果:应收单子的评估价钱为 965,447,642.75 元,评估无增减值。 三、应收金钱的评估 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 10页 (一)委估资产的实质:本次评估的应收金钱蕴涵应收账款、预付账款和其他 应收款。个中:应收账款合键为首钢股份部下发售部、供应部及设置部等部分应收 取买方客户的备件款、钢材款等,企业采用备抵法核算坏账失掉,并采用账龄判辨 法计提坏账盘算;应收账款账面余额 157,682,220.89 元,坏账盘算 76,854,160.62 元, 应收账款净额 80,828,060.27 元;预付账款是企业寻常筹备中预付的采购款、待抵扣 进项税等,预付账款账面金额 29,468,324.76 元;其他应收款是首钢股份内部的备用 金、待垫运费、股前退歇企补等,账面余额 1,896,184.76 元,坏账盘算 182,051.57 元, 其他应收款净额 1,714,133.19 元。 (二)评估法式及设施 起初对各项应收金钱实行逐笔查对,查看其是否账外相符。对账面余额较大的 应收金钱实行函证,核实账面余额具体实性,抽查联系营业合同,核实营业具体实 性;其次,剖断判辨应收金钱的可收回性确定评估值。 委估应收账款共 103 笔,账龄 1 年以内的金钱 9 笔,账面价钱为 11,273,500.69 元,占账面总金额的 7.1%;账龄 1-2 年的金钱 1 笔,账面价钱为 47,863,961.54 元, 占账面总金额 30.4%;账龄 2-3 年的金钱 1 笔,账面价钱为 285,872.24 元,占账面总 金额的 0.2%;账龄 3-4 年的金钱共 1 笔,账面价钱为 30,833,764.65 元,占账面总金 额的 19.6%;账龄 4-5 年的金钱 4 笔,账面价钱为 208,853.87 元,占账面总金额的 0.10%;账龄 5 年以上的金钱 87 笔,账面价钱为 67,216,267.90 元,占账面总金额的 42.6%。应收账款合键首钢股份部下发售部、供应部及设置部等部分应收取买方客户 的备件款、钢材款等,企业采用备抵法核算坏账失掉,并采用账龄判辨法计提坏账 盘算,坏账盘算评估值为零。个中:首钢股份部下发售部应收取买方客户钢材款所 占比重较大。 个中,发售部应收账款共 81 笔,账面余额 93,048,009.87 元,账龄正在 1 年以内的 应收帐款,共 1 笔,账面金额为 130,247.38 元,占账面金额的 0.14%;账龄正在 2-3 年 以内的应收帐款,共 1 笔,账面金额为 285,872.24 元,占账面金额的 0.31%;账龄正在 五年以上的应收帐款,共 78 笔,账面金额为 61,798,125.60 4 元,占账面金额的 66.64%。 经明白核实,发售部的应收帐款可分为三类: 第一类是帐龄较短,无接管危机的寻常应收金钱以及公司内部的应收金钱,对 此类应收账款,按核实后的帐面值确认评估值; 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 11页 第二类是各应收金钱的帐龄期间较长,或已逾越诉讼时效时候,无法通过公法 途径收回,或通过公司诉讼且仍然胜诉但企业不断未清偿我单元欠款等,此类应收 帐款固然存正在着必定的接管危机或无法全额收回的大概,但目前没有显着的凭据和 证据阐明其无法收回。对此类应收账款,评估时核实了各笔应收帐款的帐面值,向 相合部分和职员考核、明白了目前的实践状态,正在此根柢上判辨了帐龄对收回的影 响,参考了企业计提坏帐盘算的联系策略等,正在保存帐面值的同时以判辨核实后的 结果策动确认相应的估计危机失掉。 应收账款失掉执掌举列如下: (1)序号为 69 的上海东晟物资公司欠款,该金钱是 1998 年 6 月购置原北京首 钢第一线材厂盘条所变成的欠款 34,726,600 元,虽经众次催款,该户称资金贫苦, 拒不偿款,2000 年 7 月首钢总公司向上海市第二中级群众法院提告状讼胜诉后得到 上海市第二中级群众法院民事斡旋书《(2000)沪二中经初字第 211 号》,该户清偿 了局部欠款,但截止 2006 年 6 月应收账款余额 22,761,417.45 元,欠款已达 8 年,至 今已 12 年,评估职员按判辨核实后的结果策动确认相应的估计危机失掉。 (2)序号 55 的长春自行车总厂欠款,该金钱是 1992 年 3 月购置原北京首钢第一 线材厂盘条所变成的欠款,凭据档案原始记载及催款记载,营业员众次催收货款, 但债务方以种种体例拒绝付款,对催款人不予招呼且不予供应近三年的联系财政报 外及对账清单;2004 年又结构职员众次催收,该单元已毕竟倒闭;截止 2006 年 3 月 末欠 68,366.28 元已达 14 年,得到吉林省长春市中级群众法院的民事裁定书(2005) 长民破字 3-11 号和倒闭通告书,故评估为零。 第三类是有显着的凭据和证据阐明其无法收回的,评估时按零值执掌。举列如 下: (1)序号 87 的应收江苏省武进县修筑原料总公司钢材款,爆发期间为 1990 年, 账面金额 34,788.87 元,1998 年江苏省武进市群众法院根《中华群众共和邦企业倒闭 法(试行)》第三十七条的规章以民事裁定书(1998)经初字第 513-3 号文裁定该企 业倒闭。评估职员对此评估为零值。 (2)序号为 28 的山东济宁颜料化工场的化工货款,爆发期间为 1996 年 10 月 14 日,帐龄已 14 年,账面金额为 380,051.57 元,2004 年得到了该厂的法院倒闭证 明,2007 年 12 月 12 日,山东省济宁市中级群众法院书面通告:“该单元债权了偿率 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 12页 为零,你单元应据此执掌帐务”。对此评估为零值。 委估预付账款共 14 笔,账龄 1 年以内的金钱 10 笔,账面价钱为 19,185,581.81 元,占账面总金额的 65.11%;账龄 1-2 年的金钱 4 笔,账面价钱为 10,282,742.95 元, 占账面总金额的 34.89%,企业寻常筹备中预付的货款和待抵扣的税金等,预付账款 得到联系的实物资产及权力,故按核实后的账面值确定评估值,对用度性支付评估 为零。 委估其他应收款共 10 笔,账龄均正在 1 年以内经核实,其他应收款是首钢股份内 部的备用金、待垫运费、周转金押金等。对各其他应收金钱的帐龄期间较长,或已 逾越诉讼时效时候,无法通过公法途径收回,或通过公司诉讼且仍然胜诉但企业一 直未清偿我单元欠款等,此类应收帐款固然存正在着必定的接管危机或无法全额收回 的大概,但目前没有显着的凭据和证据阐明其无法收回。对此类其他应收账款,评 估时核实了各笔帐款的帐面值,向相合部分和职员考核、明白了目前的实践状态, 正在此根柢上判辨了帐龄对收回的影响,参考了企业计提坏帐盘算的联系策略等,正在 保存帐面值的同时以逐笔判辨核实后的结果策动确认相应的估计危机失掉;评估人 员凭据企业以往应收金钱的收回景况实行判辨,按核实判辨后的结果确定评估值。 (三)评估结果:应收账款的评估价钱为 80,828,060.27 元,评估无增减值;预 付账款的评估价钱为 29,468,324.76 元,评估无增减值;其他应收款的评估价钱为 1,714,133.19 元,评估无增减值。 四、存货的评估 委估存货合键蕴涵原原料、正在用周转原料、产制品和正在产物,账面价钱合 计 583,232,589.48 元。 正在评估进程中,评估职员对评估限度内存货正在查对账、外类似的根柢上,为确 认存货一切权,凭据企业供应的存货清单,抽审核实了相合的采办、发售发票和会 计凭证。凭据企业供应的存货盘货外对其实行了抽查,反省其是否存正在冷背残次情 况。并查看了相合出库和入库单,明白存货保管及进出库内控轨制等仓储景况。 因为库存实物种类及数目繁众,存放地址较分离,评估职员对存货实行了相宜 的识别和归类,分类的尺度合键是数目和金额,将金额大而且具有盘货可操作性的 存货归为一类,对其实行核心清查,逐项查对;看待数目较众金额较小的存货归为 一类,对其以企业供应的盘货外为根柢,对局部存货实行抽查,以巩固评估结果的 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 13页 牢靠性。 正在清审核实的根柢上,凭据各存货项宗旨特质确定相应的评估设施对其评估值 实行策动。 (一)原原料的评估 1.委估资产的实质:原原料合键为方坯(迁钢)Q235B-140×140-117-BZ、硼铁 -FeB18C0.5-A/B FeB16C1.0-BOMLG、钒铁-FeV50-A,FeV50-B-BOMLG、线-BZ 等,合键为用于临蓐钢材、线.评估法式及设施:评估职员正在企业的配合下实行了抽查盘货,核实库存原材 料数目,查看其品格状况。对无法实行盘货的原原料,查阅相合账册、采购合同和 订单,明白合键原料的入账凭据,以验证核实账面数目。 经核实,原原料根本为近期采办,周转较速。评估职员历程现场盘货,正在抽取 的原原料中数目均与公司供应原料明细相符;根本为盘算寻常利用的的存货,评估 职员通过商场考核得到原原料或代替品近期购置价值,以核实判辨后的金额确定评 估值。 3.评估结果:原原料的评估价钱为 273,018,497.30 元,评估无增减值。 (二)产制品的评估 1.委估资产的实质:产制品账面金额 44,589,438.89 元,计提抑价盘算 4,610,127.65 元,账面净值 39,979,311.24 元,合键为待售的线-BZ、线-BZ、线-BZ 等种种线.评估法式及设施:起初,评估职员对产制品实行了抽查盘货,并查阅了相合 账册,以验证核实账面数目。其次凭据向企业明白的产制品商场适销景况,确定企 业库存产制品为寻常发售产物,凭据其不含税发售价值减去发售用度、统统税金和 相宜数额的税后净利润确定评估值。策动公式为: 假如产物利润率为正数,则: 某产成月旦估值=不含税出厂发售单价×库存数目×(1-发售用度率-发售税金 率-所得税率)-50%*产物合理的净利润 假如产物的利润率为负数,则: 某产月旦估值=不含税出厂发售单价×库存数目×(1-发售用度率-发售税金 率) 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 14页 不含税出厂发售单元价值凭据企业财政及发售部分供应的近期增值税发票及产 品出库价值单,以此确定实践不含税来往价值;因为企业实行了专项审计,所供应 的财政数据有局部有原始入帐凭据,故咱们以为企业供应的财政数据具有确实性、 确实性,故本次评估所利用的发售用度率、束缚费率、财政费率、发售税金及附加 率、发售利润率及产物合理的净利润率是凭据经专项审计后的财政报外的数据实行 测算后确定的。 案例(一) 线-BZ [存货-产制品(库存商品)清查评估明细外第 5 项], 账面数目 3,531.389 吨,账面本钱为 14,596,542.41 元,不含税发售单价扣除企业让利, 实践来往单价为 3,975.00 元/吨,此类产物目前的发售景况为寻常。 咱们通过审计后数据的判辨策动,确定发售用度率为 0.56%,发售税金比率为 0.64%,产物的利润率为-6.92%。据此策动该项的评估价钱如下: 评估值= 3,531.389×3,975.00×(1-0.56%-0.64%) = 13,868,824.02(元) 案例(二) 线-BZ 存货-产制品(库存商品)清查评估明细外第 9 项],账 面数目 16.326 吨,账面本钱为 60,704.97 元,不含税发售单价扣除企业让利,实践交 易单价为 4,345.00 元/吨,此类产物目前的发售景况为寻常。 咱们通过审计后数据的判辨策动,确定发售用度率为 0.56%,发售税金比率为 0.64%,产物的利润率为 11.48%,所得税率为 2.870%,净利润率为 8.61%。据此计 算该项的评估价钱如下: 评估值=4,345.00×16.326×(1-0.56%-0.64%-2.870%-8.61%*50%) = 64,995.60(元) 3.评估结果:产制品的评估价钱为 42,335,128.61 元,评估增值 2,355,817.37 元, 评估增值率为 5.89%。 (三)正在产物的评估 1.委估资产的实质:正在产物为企业临蓐用的种种方坯、冷轧钢筋、圆锥滚子轴 承 D97517、轴承 82951CD/NA82576-进口、截止阀 J41H-16C/DN125 等,账面金额 241,180,429.66 元,未计提抑价盘算。 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 15页 2.评估法式及设施:评估职员起初明白泵体配件的临蓐流程和联系的本钱核算 设施,凭据公司的本钱核算法式,验证其核算的合理性和确实性;然后对正在产物进 行抽查盘货,核查完成入库记载,并查阅相合账册及临蓐日报,以验证核实账面数 量。经核实,企业正在产物大局部为临蓐用的钢制半制品及其他半制品等,评估敷裕 研讨现正在商场同类产物的商场价值,按核实判辨后的结果确定评估价钱。 3.评估结果:正在产物的评估价钱为 241,180,429.66 元,评估无增减值。 (四)正在用周转原料的评估 1.委估资产的实质:账面金额 29,054,351.28 元,合键为首钢股份高线材厂用的 种种轧辊、钢辊、铁辊、系列 8辊环等临蓐周转用的原料。正在用周转原料存放于生 产车间备件库、周转专用件库房,实物束缚较好,均可寻常利用。 2.评估法式及设施:评估职员正在企业的配合下实行了抽查盘货,核实库存正在用 周转原料数目,查看其品格状况。对无法实行盘货的正在用周转原料,查阅相合账册、 采购合同和订单,明白合键正在库周转原料的入账凭据,以验证核实账面数目。 欺骗清审核实后的数目乘以核实判辨后的合理价值,并研讨周转原料购进进程 中的合理的运杂费、损耗、验收拾掇入库费及其他用度,确定其评估值。经核实, 正在用周转原料根本为近几年采办的,均寻常周转利用,不存正在积存报废等景况,评 估职员通过商场考核得到正在用周转原料或代替品近期购置价值,故本次评估正在核实 正在用周转原料周转利用实践状态、期间、周转次数等景况,以归纳判辨核实后的结 果确定评估值。 3.评估结果:正在用周转原料的评估价钱为 29,054,351.28 元,评估无增减值。 (五)存货评估结果:委估存货的评估价钱为 585,588,406.85 元,评估增值额为 2,355,817.37,增值率 0.40 %。 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 16页 长远股权投资评估讲明 (一)委估资产的实质;本次评估的长远股权投资账面原值 170,000,000.00 元, 统统为控股或相对控股长远投资单元,明细如下外: 被投资单元名称 投资日期 投资比例% 账面价钱 北京首钢富途仕彩涂板有限公司 2002 年 4 月 50 140,000,000.00 北京首钢嘉华筑材有限公司 2002 年 12 月 60 30,000,000.00 合计 170,000,000.00 (二)评估法式及设施:对该类长远投资实行团体评估,通过对企业团体价钱 的评估来得回股东统统权柄价钱,据此乘以股东所持有的股权比例策动得出拟评估 股权的价钱。 长远股权投资评估结果外如下: 单元:元 投资 /权 序 被投资单元 投资日期 益 账面价钱 评估价钱 号 比例 % 1 北京首钢富途仕彩涂板有限公司 2002 年 4 月 50 140,000,000.00 - 2 北京首钢嘉华筑材有限公司 2002 年 12 月 60 30,000,000.00 43,462,529.65 账面余额合计 170,000,000.00 43,462,529.65 减:坏账盘算 账面净值合计 170,000,000.00 43,462,529.65 (三)评估结果:经团体资产评估,长远股权投资截至 2012 年 6 月 30 日帐面 净值 170,000,000.00 元,评估值为 43,462,529.65 元。 (详睹附件一、二:长远股权投资讲明)。 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 17页 衡宇筑(构)筑物评估讲明 (一)评估限度和对象 本次评估限度为北京首钢股份有限公司所属的首钢第二炼钢厂、首钢炼铁厂、 首钢焦化厂、首钢第一线材厂、首钢高速线材厂、首钢设置维检核心和首钢物资供 应公司的修筑物、修筑物及室外工程,个中:衡宇修筑物修筑面积 583745.07 平方 米,账面原值 1,868,167,044.56 元,账面净值 1,026,799,359.33 元;修筑物账面 原 值 2,001,964,890.08 元 , 账 面 净 值 610,850,717.88 元 ; 管 道 沟 槽 账 面 原 值 132,151,545.41 元,账面净值 75,951,730.83 元。 (二)修筑物、修筑物描绘 北京首钢股份有限公司申报的衡宇筑(构)筑物位于石景山区长安街延迟线 平方米,各分厂大概如下: 1.第二炼钢厂位于首钢厂东区,年产量 340 万吨。本厂大局部采用了从比利时 购置的塞兰钢厂组织,凭据邦内景况及工艺部署作了修削。全厂合键修筑物有主厂 房、机修楼、铁合金库原料间、归纳楼、1#变电所、压滤机房等,以及浸淀池、管 廊、旋流池、冲渣沟、钢平台等修筑物。个中:主厂房一局部是于 1987 年从比利时 进口的拆迁厂房,一局部为邦内新筑,总修筑面积为 115678.20 平方米,钢排架组织, 根柢为钢筋砼独立根柢,埋深 4 米。厂房共 11 跨,跨度从 13.5 米到 35.5 米不等, 檐高从 21.5 米到 53.8 米不等,1 轴到 10 轴柱距为 17.5 米,10 轴到 34 轴柱距为 15 米。钢屋架、钢吊车梁、钢柱。屋面和外墙均为压型钢板。钢门窗,水泥地面。厂 房内有三个 210 吨转炉,五台八流小方坯连铸机、一台双流板坯连铸机、两座精辟 站的设置根柢;大型天车有 350/60/15 吨三台、330/68/22 吨二台,其它 10/5~160/32 吨天车共 30 余台。总修筑面积 148561.62 平方米,修筑物 61 项。 2.现炼铁厂由前炼铁厂和烧结厂团结设立。烧结厂筑于 1959 年,年产量约 600 万吨。该厂有一烧结、二烧结两个大车间,合键衡宇有主厂房、配料室、筛分间、 翻车室、凉风机房、精矿库等,大局部为框架、排架组织,层高较高,个中翻车室 地下为直径 24 米的圆筒形现浇钢筋混凝土卸煤室,深 23.5 米,底厚 8 米,另有地下 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 18页 通廊等钢筋混凝土组织。修筑物以烟囱、煤仓、浓缩池、转运站、通廊为主。炼铁 厂位于石景山山麓,首钢厂区的东北角,一号蓄水池东侧。该厂共有一号、二号、 三号、四号、五号五个出铁场。此次进入股份公司的有一号、三号高炉及出铁场, 年产量共 380 万吨。两个出铁场组织形态根本一致,蕴涵炉基、炉墙、圆形出铁场、 出铁场罩棚等几局部。炼铁厂其余衡宇均为小型的辅助临蓐用房,修筑物以原料仓、 皮带通廊、转运站为主。总修筑面积 109633.5 平方米,修筑物 293 项。 3.焦化厂筑于 1952 年,年产量 185 万吨。厂房以框架、砖混组织为主。合键 房产有饱风机房、硫氨厂房、变电所、泵房、化验室、办公楼、归纳楼等。修筑物 以煤仓、贮煤罐、转运站、栈桥及地下通廊、隔油池、曝气池、烟囱、熄焦塔、晾 焦台为主。总修筑面积 47487.93 平方米,修筑物 214 项。 4.第一线 年由线材厂和镀锌管厂团结筑成。厂址位于北京市昌平 县巩华镇,占地面积 4.5 万平方米。该厂共三个线 万吨。主 要修筑物有线一、线二、线三车间、镀锌工段等。总修筑面积 101826.9 平方米,构 筑物 36 项。 5.高速线材厂由前第二线材厂和第三线材厂团结设立。第二线 年改制正式投产。合键房产有主厂房、主电室等。 主厂房为排架组织,共三跨,每跨跨度 30 米,钢屋架,大型屋面板顶,有天窗,预 制钢筋混凝土柱,边柱距 6 米,中柱距 12 米。主电室为三层框架组织,层高为 5 米、 2.6 米、4.5 米。柱网 4 米*5 米,8 米*5 米。其它厂房众为砖混组织。第三线 月正式投产,有邦内独一四线 万吨,是引进外洋设置,邦内配套改制。主厂房长 726 米,共 6 跨。合键修筑物有 主厂房、嘉宾楼、办公归纳楼、轧辊车间、预精轧主电室等。主厂房为排架组织, 檐高 18 米,30 米跨 6~7 跨,预制钢筋混凝土柱或钢柱,边柱柱距 6 米,中柱柱距 12 米,钢屋架,屋面为大型屋面板或金属压型板,墙体为预制钢筋混凝土板或金属 压型板,预制钢筋混凝土梯形吊车梁或钢吊车梁,钢门窗,水泥地面。主电室为现 浇钢筋混凝土框架组织,层高 5~8 米,柱网 6 米*6 米,370 外墙,钢门窗,水磨石 地面,内墙面抹灰刷白,外墙面净水。高速线 项。 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 19页 6.供应公司衡宇修筑物共 1 座,修筑面积 720 平方米,框架组织,外墙贴瓷砖, 塑钢窗,内墙刷白色乳胶漆,地砖地面,顶棚刷白。修筑物 5 项,众为对租赁厂房 的改制工程。 7.设置维检核心衡宇修筑物共 3 座,总修筑面积 2698.2 平方米,铆焊厂房筑 于 1977 年,修筑面积 1044.2 平方米,为砖排架组织修筑,修筑墙体为砖砌筑,外 墙刷红漆,砼地面,钢屋架,预制板屋面。工人歇憩 2 号楼筑于 1980 年,修筑面积 1222.5 平方米,为砖混组织修筑,修筑墙体为砖砌筑,砼地面,预制板屋面。 (三)权属景况 委估衡宇修筑物总修筑面积 583745.07 平方米,个中 454726.12 平方米已得到 衡宇一切权证,证号为京房权证昌股字第 30113 号和京房权证昌股字第 30739 号证 载一切权人工北京首钢股份有限公司第一线材厂,证号为京房权证石股字第 00046 —00056 号证载一切权人工北京首钢股份有限公司。残余 140459.95 平方米尚未收拾 衡宇一切权证。凭据已得到的材料,未觉察委估资产存正在抵、质押等他项权力设立。 (四)评估计划与处事步调 北京首钢股份有限公司的衡宇修筑物、修筑物的评估处事,凭据评估宗旨和所 确定的评估限度,遵照评估组的策划支配,拟订了修筑物、修筑物的评估计划与工 作步调,实质如下: 1.评估盘算阶段 商叙企图:我所的评估职员与北京首钢股份有限公司相合职员闲叙,听取项目 衡宇修筑物、修筑物相合景况的先容,交待评估企图及处事法式与策划,以便协同 团结做好本次评估处事。 材料盘算:遵照我方的材料清单,请他们协助搜求北京市以及冶金行业的工程 定额、用度文献、2012 年第 2 季度修筑原料调价新闻及评估项宗旨工程汗青材料等, 为评估处事做好材料盘算。 展开自查:请委托方作好评估限度内修筑物、修筑物数目与实物的自查处事, 核实工程量等联系技艺数据,填写修筑物、修筑物评估明细外与考核外。 2.评估奉行阶段 财政查对:起初凭据企业供应的修筑物、修筑物评估明细外,实行账账、账外、 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 20页 外图、账实查对,觉察题目实时向相合职员扣问,如有不实马上调解,避免反复、 漏掉形象,省略评估处事失误,对无法核实的资产和账面值,请相合职员做书面说 明。 权属核实:央求企业供应申报评估的衡宇产权外明或权属外明性文献及筑造档 案材料,有劲核实产权归属。 勘测现场:正在做好上述处事的根柢上,与资产占领方相合职员沿途逐项实行实 地勘验,对合键项目实行衡量记载,并向相合职员周密明白修筑物的利用缮治庇护 景况。凭据修筑物、修筑物近况及利用景况实行技艺判辨,判别成新率,核实修筑 物的修筑面积。 判辨剖解:本次评估的修筑物依其组织特色,分类实行投资判辨、用度剖解、 商场考核,凭据本次评估的宗旨与央求及材料占领水准遴选评估设施。 评估策动:凭据遴选的评估设施,对修筑物、修筑物按工程组织类型实行分类, 然后对分别类型的修筑物、修筑物判袂采纳范例案例,核实工程量、直接费后,依 据北京市以及冶金行业相合取费尺度和商场原料价值,按估价典型央求与外地和行 业规章的计费法式,策动重置全价及评估值;然后以范例案例重置价为根柢,将各 修筑物、修筑物与范例案例重置价实行比拟,得出各自的重置价值,正在确定成新率 后,取得相应的评估价值。 3.评估讲明及评估明细外提出阶段 对已得到的评估材料,屡屡实行归纳判辨,对各种修筑物、修筑物判袂实行重 置与评估值策动,复核评估处事草稿,编写资产评估讲明及评估明细外。 (五)评估设施 对本次委估资产,采用本钱法评估。本次评估将筑(构)筑物按组织特色分类, 合键分为框架组织、砖混组织。采纳有代外性的修筑物、修筑物行动范例案例,对 范例案例的评估,利用范例工程概预算调解法,以该案例预决算材料的工程量为依 据,按现行定额尺度,求取直接费,没有预决算材料的凭据施工图策动工程量。然 后凭据规章的取费法式策动其筑安工程总价,再加上前期费和其它用度、资金本钱, 确定重置全价。 重置全价=修筑安设工程总制价 + 前期费及其它用度 + 资金本钱 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 21页 其它修筑物和修筑物以范例案例重置单价为根柢,将各修筑物与范例案例重置 单价实行比拟,并参考原概算价值及修筑估价目标得出各自的重置价值。 成新率采用年限法与打分法归纳确定修筑物成新率。 评估值=重置全价×成新率 ①修筑安设工程总制价 凭据原概预算的工程量,并凭据施工图、打算变换和结算,利用范例工程概预 算法,凭据《北京市工程制价新闻》颁发的修筑原料、人工、刻板费商场价值新闻, 套用现行的《冶金工业筑造工程预算定额》(2001)策动土筑工程制价和安设工程制 价。策动进程详睹下外: 修筑工程取费策动外 序号 用度项目 策动设施与法式 费率 一、直接工程费 1 (一)定额直接费 2 (二)个中定额人工费 3 (三)其他直接费 1*费率 3.85 (四)现场经费 4 1.且自办法费 1*费率 2.5 5 2.现场束缚费 1*费率 3 6 3.远地施工添加费 1*费率 2 二、间接费 7 (一)企业束缚费 1*费率 9.5 8 (二)财政用度 1*费率 0.65 9 (三)其他用度 1*费率 1.14 10 三、直接费与间接费之和 1+3+4+5+6+7+8+9 11 四、策划利润 10*费率 7 12 五、原料价差 13 六、税金 (10+11+12)*费率 3.41 14 七、修筑工程费 10+11+12+13 安设工程取费策动外 序号 用度项目 策动设施与法式 费率 一、直接工程费 1 (一)定额直接费 2 (二)个中定额人工费 3 (三)其他直接费 2*费率 23 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 22页 (四)现场经费 4 1.且自办法费 2*费率 15 5 2.现场束缚费 2*费率 19 6 3.远地施工添加费 2*费率 12 二、间接费 7 (一)企业束缚费 2*费率 59 8 (二)财政用度 2*费率 4 9 (三)其他用度 2*费率 7 10 三、直接费与间接费之和 1+3+4+5+6+7+8+9 11 四、策划利润 2*费率 36 12 五、原料价差 13 六、税金 (10+11+12)*费率 3.41 14 七、安设工程费 10+11+12+13 ②前期用度和其它用度具体定 凭据邦度计委、筑造部、北京市发布的规章与制价策动法式,确定本次修筑工 程前期用度与其他用度,其规章的策动法式与数据如下: 前期用度与其它用度策动外 序号 名称 策动基数 费率 凭据 1 前期处事磋商费(可研性) 修筑工程归纳制价 0.07% 计价值[1999]1283 号 2 处境影响磋商费 修筑工程归纳制价 0.018% 计价值[2002]125 号 邦度计委筑造部计价值[2002]10 3 工程勘测打算费 修筑工程归纳制价 3.72% 号 4 筑造单元束缚费 修筑工程归纳制价 0.87% 财筑[2002]394 号 5 工程监理费 修筑工程归纳制价 2.87% 发改价值[2007]670 号 6 工程招标代劳办事收费 修筑工程归纳制价 0.10% 计价值[2002]1980 号 前期费小计 7.65% ③资金本钱具体定 资金本钱按寻常筑造工期和评估基准日正正在施行的邦度同期固定资产筑造贷款 利率策动。假定筑造时候工程投资为匀称进入,其策动公式为: 资金本钱=(筑安工程制价+前期用度及其它用度)×筑造期贷款利率×合理工 期÷2 工期 6 个月以内利率取 5.85%,工期 6 个月至 1 年利率取 6.31%,1 年至 3 年利 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 23页 率取 6.4% (按合理工期资金匀称进入策动)。 ④归纳成新率具体定 衡宇修筑物成新率凭据房地产评估典型的规章,采用利用年限法与打分法归纳 确定修筑物成新率。 归纳成新率=打分法成新率×60%+年限法成新率×40% 利用年限法是以残余利用年限(修筑物经济耐用年限-已利用年限)占修筑物经 济耐用年限的比率行动衡宇修筑物的成新率。用公式流露即为: 年限法成新率=残余利用年限÷修筑物经济耐用年限×100%。 当修筑物的尚可利用年限与已利用年限之和大于修筑物的经济耐用年限时,筑 筑物的成新率用下述公式流露为: 年限法成新率=尚可利用年限÷(尚可利用年限+已利用年限)×100% 打分法是凭据分别组织衡宇的实践技艺景况按组织、装修、设置三局部判袂打 分。公式为: 打分法成新率=组织得分×G+装修局部得分×S+设置局部得分×B G—组织评分改进系数; S—装修评分改进系数; B—设置评分改进系数。 ⑤评估值具体定 重置全价=筑安工程总制价+其它用度+资金本钱 评估值=重置全价×归纳成新率 (六)评估结果 (单元:元) 账面价钱 评估价钱 增值率% 科目名称 原值 净值 原值 净值 原值 净值 衡宇修筑物类合计 4,002,283,480.05 1,713,601,808.04 4,329,450,321.00 1,854,949,024.67 8.17 8.25 衡宇修筑物 1,868,167,044.56 1,026,799,359.33 2,130,378,300.00 1,092,786,411.00 14.04 6.43 修筑物及其他辅助办法 2,001,964,890.08 610,850,717.88 2,061,409,821.00 677,715,671.67 2.97 10.95 管道及沟槽 132,151,545.41 75,951,730.83 137,662,200.00 84,446,942.00 4.17 11.19 (七)评估结果讲明 1.各项修筑物评估结果,详睹衡宇修筑物清查评估明细外; 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 24页 2.以上修筑物的重置值和评估值中,均不蕴涵土地利用权的价钱,也未蕴涵摊 入的相合土地爆发的用度。 3.衡宇修筑物评估增值,合键缘由之一为企业计提折旧速率较速,而衡宇修筑 物利用年限较长,成新率较高;之二为人工费价值和原料价值上涨所至。 (八)评估案例判辨 案例一:二炼钢主厂房(衡宇修筑物评估明细外第 17 号) 1.大概 该厂主厂房一局部是于 1987 年从比利时进口的拆迁厂房,一局部为邦内新筑, 总修筑面积为 114835 平方米,钢排架组织,根柢为钢筋混凝土独立根柢,埋深 4 米。 厂房共 11 跨,跨度从 13.5 米到 35.5 米不等,檐高从 21.5 米到 53.8 米不等,1 轴 到 10 轴柱距为 17.5 米,10 轴到 34 轴柱距为 15 米。钢屋架、钢吊车梁、钢柱。屋 面和外墙均为压型钢板。钢门窗,水泥地面。厂房内有三个 210 吨转炉,五台八流 小方坯连铸机、一台双流板坯连铸机、两座精辟站的设置根柢;大型天车有 350/60/15 吨三台、330/68/22 吨二台,其它 10/5~160/32 吨天车共 30 余台。 2.策动筑安工程制价 利用范例工程概预算法,以相似案例概预算工程量为凭据,凭据北京市工程制价 新闻》颁发的修筑原料、人工、刻板费商场价值新闻,套用现行的《冶金工业筑造 工程预算定额》(2001)策动土筑工程制价和安设工程制价,的确策动进程睹下外: 修筑工程取费策动外 序号 用度项目 策动设施与法式 费率 策动结果 一、直接工程费 1 (一)定额直接费 362,462,874 2 (二)个中定额人工费 19,464,256 3 (三)其他直接费 1*费率 3.85 13,954,821 (四)现场经费 4 1.且自办法费 1*费率 2.5 9,061,572 5 2.现场束缚费 1*费率 3 10,873,886 6 3.远地施工添加费 1*费率 2 7,249,257 二、间接费 7 (一)企业束缚费 1*费率 9.5 34,433,973 8 (二)财政用度 1*费率 0.65 2,356,009 9 (三)其他用度 1*费率 1.14 4,132,077 10 三、直接费与间接费之和 1+3+4+5+6+7+8+9 444,524,468 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 25页 11 四、策划利润 10*费率 7 31,116,713 12 五、原料价差 76,753,834 13 六、税金 (10+11+12)*费率 3.41 18,836,670 14 七、修筑工程费 10+11+12+13 571,231,685 安设工程取费策动外 序号 用度项目 策动设施与法式 费率 策动结果 一、直接工程费 1 (一)定额直接费 176,616,267 2 (二)个中定额人工费 14,941,736 3 (三)其他直接费 2*费率 23 3,436,599 (四)现场经费 4 1.且自办法费 2*费率 15 2,241,260 5 2.现场束缚费 2*费率 19 2,838,930 6 3.远地施工添加费 2*费率 12 1,793,008 二、间接费 7 (一)企业束缚费 2*费率 59 8,815,624 8 (二)财政用度 2*费率 4 597,669 9 (三)其他用度 2*费率 7 1,045,922 10 三、直接费与间接费之和 1+3+4+5+6+7+8+9 197,385,280 11 四、策划利润 2*费率 36 5,379,025 12 五、原料价差 20,095,429 13 六、税金 (10+11+12)*费率 3.41 7,599,517 14 七、安设工程费 10+11+12+13 230,459,251 工程制价合计为 801,690,936 元。 3.前期费和其它用度 凭据外地政府规章的各种筑造取费尺度及筑造期筑造单元所支拨的其它用度计 算: 前期费及其它用度策动外 序号 名称 策动基数 费率 策动结果 1 前期处事磋商费(可研性) 801,690,936 0.07% 561,184 2 处境影响磋商费 801,690,936 0.018% 144,304 3 工程勘测打算费 801,690,936 3.72% 29,830,920 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 26页 4 筑造单元束缚费 801,690,936 0.87% 6,974,711 5 工程监理费 801,690,936 2.87% 23,016,547 6 工程招标代劳办事收费 801,690,936 0.10% 801,691 前期费小计 7.65% 61,329,357 4.资金本钱 凭据天下修筑安设工程工期定额,合理工期为 2 年, 资金匀称进入,以评估基 准日中邦群众银行颁发的 1 至 3 年期贷款利率 6.4%策动。 资金本钱=(筑安工程制价+前期及其他用度)×贷款利率×合理工期×0.5 =(801,690,936+61,329,357)×2×0.5×6.4% =55,233,299(元) 5.重置全价 重置全价=筑安工程制价+前期及其他用度+资金本钱 =801,690,936+61,329,357+55,233,299=918,253,592(元) 取整至百位为 918,253,600 元 6.衡宇成新率具体定 测算修筑物的成新率采用归纳成新率法,即年限法成新率和打分法成新率的加 权均匀值 : 策动公式: 归纳成新率=年限法成新率×40%+打分法成新率×60% (1)年限法成新率 年限法成新率=(1-已利用年限/耐用年限)×100% 本案例筑成于 1987 年,已利用 23.45 年,尚可利用年限 16.55 年 年限法成新率=23.45/(23.45+16.55)×100%=41.38% (2)技艺判决成新率的策动 合键通过勘查衡宇的利用状态和对衡宇的维修调养景况及损坏水准来归纳研讨 其成新率。 部件名称 尺度分 的确景况 评定分 结 根柢 25 有承载才具力,无不匀称浸降 11 构 部 承重构件 25 较好较坚实 10 分 非承重墙 15 复合板墙较无缺坚实;节点较坚固;拼缝处较密实 6 屋面 20 复合板顶不渗漏。防水层、隔热层、保温层根本无缺 8 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 27页 地面 15 团体面层较平整 6 归纳求取时权重取为 0.7 41 门窗 25 开合机动,根本无缺 10 装 修 外修饰 20 根本无缺 7 部 分 内修饰 20 根本无缺 7 顶棚 20 根本无缺 7 其他装修 15 根本无缺 7 归纳求取时权重取为 0.15 38 动力电照 40 电器设置、线途种种照明装配根本无缺 20 设 备 给排水采 部 暖 30 管道流畅,稍有锈蚀 13 分 其他 30 近况优异,利用寻常 12 归纳求取时权重取为 0.15 45 合计 41.15 (3)归纳成新率具体定小 归纳成新率=年限法成新率×40%+打分法成新率×60% =41.38%×40%+41.15×60%=41.24% 取整为 41%。 7.评估值具体定 评估值=重置全价×成新率 =918,253,600.00×41%=376,483,976.00(元)。 案例二:精棒厂房(衡宇修筑物评估明细外第 349 号) 1.大概 精棒厂房筑成于 2009 年 4 月,为钢组织单层修筑,修筑面积 44917.00 平方米。 修筑采用独立根柢,持力层位于砂卵石土层,地基承载力 Fk≥400KPa,根柢埋深正在 4.5~5 米。修筑 1 米以下采用 240mm 或 300mm 厚砖和 MU10 蒸压灰砂砖砌筑,1 米以 上墙板和屋面板采用彩色压型钢板中填 50mm 厚超细玻璃棉复合保温板,墙面和屋面 设采光板。修筑檐高约 23 米。修筑内水泥地面,水、电、暖等配套办法完全。 2.策动筑安工程制价 利用范例工程概预算法,以相似案例概预算工程量为凭据,凭据北京市工程制 价新闻》颁发的修筑原料、人工、刻板费商场价值新闻,套用现行的《冶金工业筑 设工程预算定额》(2001)策动土筑工程制价和安设工程制价,的确策动进程睹下外: 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 28页 修筑工程取费策动外 序号 用度项目 策动设施与法式 费率 策动结果 一、直接工程费 1 (一)定额直接费 60,127,084 2 (二)个中定额人工费 6,072,835 3 (三)其他直接费 1*费率 3.85 2,314,893 (四)现场经费 4 1.且自办法费 1*费率 2.5 1,503,177 5 2.现场束缚费 1*费率 3 1,803,813 6 3.远地施工添加费 1*费率 2 1,202,542 二、间接费 7 (一)企业束缚费 1*费率 9.5 5,712,073 8 (二)财政用度 1*费率 0.65 390,826 9 (三)其他用度 1*费率 1.14 685,449 10 三、直接费与间接费之和 1+3+4+5+6+7+8+9 73,739,856 11 四、策划利润 10*费率 7 5,161,790 12 五、原料价差 12,031,583 13 六、税金 (10+11+12)*费率 3.41 3,100,823 14 七、修筑工程费 10+11+12+13 94,034,052 安设工程取费策动外 序号 用度项目 策动设施与法式 费率 策动结果 一、直接工程费 1 (一)定额直接费 22,876,382 2 (二)个中定额人工费 2,813,795 3 (三)其他直接费 2*费率 23 647,173 (四)现场经费 4 1.且自办法费 2*费率 15 422,069 5 2.现场束缚费 2*费率 19 534,621 6 3.远地施工添加费 2*费率 12 337,655 二、间接费 7 (一)企业束缚费 2*费率 59 1,660,139 8 (二)财政用度 2*费率 4 112,552 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 29页 9 (三)其他用度 2*费率 7 196,966 10 三、直接费与间接费之和 1+3+4+5+6+7+8+9 26,787,558 11 四、策划利润 2*费率 36 1,012,966 12 五、原料价差 4,664,817 13 六、税金 (10+11+12)*费率 3.41 1,107,068 14 七、安设工程费 10+11+12+13 33,572,408 工程制价合计为 127,606,460 元。 3.前期费和其它用度 凭据外地政府规章的各种筑造取费尺度及筑造期筑造单元所支拨的其它用度计 算: 前期费及其它用度策动外 序号 名称 策动基数 费率 策动结果 1 前期处事磋商费(可研性) 127,606,460 0.07% 89,325 2 处境影响磋商费 127,606,460 0.018% 22,969 3 工程勘测打算费 127,606,460 3.72% 4,748,236 4 筑造单元束缚费 127,606,460 0.87% 1,110,176 5 工程监理费 127,606,460 2.87% 3,663,581 6 工程招标代劳办事收费 127,606,460 0.10% 127,606 前期费小计 7.65% 9,761,894 4.资金本钱 凭据天下修筑安设工程工期定额,合理工期为 2 年, 资金匀称进入,以评估基 准日中邦群众银行颁发的 1 至 3 年期贷款利率 6.4%策动。 资金本钱=(筑安工程制价+前期及其他用度)×贷款利率×合理工期×0.5 =(127,606,460+9,761,894)×2×0.5×6.4% =8,791,575(元) 5.重置全价 重置全价=筑安工程制价+前期及其他用度+资金本钱 =127,606,460+9,761,894+8,791,575=146,159,929(元) 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 30页 取整至百位为 146,159,900 元 6.衡宇成新率具体定 测算修筑物的成新率采用归纳成新率法,即年限法成新率和打分法成新率的加 权均匀值 : 策动公式: 归纳成新率=年限法成新率×40%+打分法成新率×60% (1)年限法成新率 年限法成新率=(1-已利用年限/耐用年限)×100% 本案例筑成于 2009 年,耐用年限为 40 年,已利用 1.71 年,尚可利用年限 38.29 年 年限法成新率=(1-1.71÷40)×100%=95.72% (2)技艺判决成新率的策动 合键通过勘查衡宇的利用状态和对衡宇的维修调养景况及损坏水准来归纳研讨 其成新率。 部件名称 尺度分 的确景况 评定分 根柢 25 有承载才具力,无不匀称浸降 24 结 构 承重构件 25 较好较坚实 24 部 分 非承重墙 15 复合板墙较无缺坚实;节点较坚固;拼缝处较密实 14 屋面 20 复合板顶不渗漏。防水层、隔热层、保温层根本无缺 19 地面 15 团体面层较平整 14 归纳求取时权重取为 0.7 95 门窗 25 开合机动,根本无缺 24 装 修 外修饰 20 根本无缺 19 部 分 内修饰 20 根本无缺 19 顶棚 20 根本无缺 19 其他装修 15 根本无缺 14 归纳求取时权重取为 0.15 95 动力电照 40 电器设置、线途种种照明装配根本无缺 38 设 备 给排水采 部 暖 30 管道流畅,稍有锈蚀 28 分 其他 30 近况优异,利用寻常 28 归纳求取时权重取为 0.15 94 合计 94.85 (3)归纳成新率具体定小 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 31页 归纳成新率=年限法成新率×40%+打分法成新率×60% =95.72%×40%+94.85×60%=95.20% 取整为 95%。 7.评估值具体定 评估值=重置全价×成新率 =146,159,900.00×95%=138,851,905.00(元)。 案例三:煤筒仓(修筑物评估明细外第 413 号) 1.大概 煤筒仓筑成于 1994 年,为钢筋混凝土组织修筑物,共 8 个,每个容积 1 万立方 米。筒外壁采用钢筋混凝土砌筑,为圆柱形,筒顶为锥形彩钢板顶,筒中部煤斗为 双弧线钢组织形态。煤筒仓直径为 12 米,高 47 米,外壁及顶部刷蓝色涂料。 2.策动筑安工程制价 利用范例工程概预算法,以相似案例概预算工程量为凭据,凭据北京市工程制 价新闻》颁发的修筑原料、人工、刻板费商场价值新闻,套用现行的《冶金工业筑 设工程预算定额》(2001)策动土筑工程制价和安设工程制价,的确策动进程睹下外: 修筑工程取费策动外 序号 用度项目 策动设施与法式 费率 策动结果 一、直接工程费 1 (一)定额直接费 35,683,174 2 (二)个中定额人工费 3,604,001 3 (三)其他直接费 1*费率 3.85 1,373,802 (四)现场经费 4 1.且自办法费 1*费率 2.5 892,079 5 2.现场束缚费 1*费率 3 1,070,495 6 3.远地施工添加费 1*费率 2 713,663 二、间接费 7 (一)企业束缚费 1*费率 9.5 3,389,902 8 (二)财政用度 1*费率 0.65 231,941 9 (三)其他用度 1*费率 1.14 406,788 10 三、直接费与间接费之和 1+3+4+5+6+7+8+9 43,761,844 11 四、策划利润 10*费率 7 3,063,329 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 32页 12 五、原料价差 7,286,013 13 六、税金 (10+11+12)*费率 3.41 1,845,191 14 七、修筑工程费 10+11+12+13 55,956,378 工程制价合计为 55,956,378 元。 3.前期费和其它用度 凭据外地政府规章的各种筑造取费尺度及筑造期筑造单元所支拨的其它用度计 算: 前期费及其它用度策动外 序号 名称 策动基数 费率 策动结果 1 前期处事磋商费(可研性) 55,956,378 0.07% 39,169 2 处境影响磋商费 55,956,378 0.018% 10,072 3 工程勘测打算费 55,956,378 3.72% 2,082,137 4 筑造单元束缚费 55,956,378 0.87% 486,820 5 工程监理费 55,956,378 2.87% 1,606,508 6 工程招标代劳办事收费 55,956,378 0.10% 55,956 前期费小计 7.65% 4,280,663 4.资金本钱 凭据天下修筑安设工程工期定额,合理工期为 2 年, 资金匀称进入,以评估基 准日中邦群众银行颁发的 1 至 3 年期贷款利率 6.4%策动。 资金本钱=(筑安工程制价+前期及其他用度)×贷款利率×合理工期×0.5 =(55,956,378+4,280,663)×2×0.5×6.4% =3,855,171(元) 5.重置全价 重置全价=筑安工程制价+前期及其他用度+资金本钱 =55,956,378+4,280,663+3,855,171=64,092,211(元) 取整至百位为 64,092,200 元 6.衡宇成新率具体定 测算修筑物的成新率采用年限法策动 策动公式: 年限法成新率=(1-已利用年限/耐用年限)×100% 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 33页 本案例筑成于 1994 年,耐用年限为 30 年,已利用 16.08 年,尚可利用年限 13.92 年 年限法成新率=(1-16.08÷30)×100%=37.11% 取整为 37%。 7.评估值具体定 评估值=重置全价×成新率 =64,092,200.00×37%=23,714,114.00(元)。 北京天健兴业资产评估有限公司 北京首钢股份有限公司拟资产置换及发行股份项目 第 34页 呆板设置评估讲明 (一)评估限度 纳入本次委估限度内的“首钢股份”待置出刻板设置类固定资产合键是首钢炼 铁厂(含原烧结厂)、首钢焦化厂、首钢第二炼钢厂、首钢第一线材厂、首钢高速线 材厂(含原二、三线材厂和精棒车间)、首钢物资供应公司和首钢维检核心等共七个 单元的冶金专用设置、通用设置、运输车辆以及电子设置等,共有设置 69603 台(套) 原值 7,541,005,773.34 元,净值 1,431,190,303.40 元。凭据“首钢股份”供应的固定 资产清查评估清单,申报资产于评估基准日之账面值如下外所示: 金额单元:元 数目 账面价钱 项目 (台、套) 原值 净值 设置类资产合计 69621 7,541,176,115.23 1,427,023,851.85 呆板设置 68946 7,523,781,672.40 1,420,996,174.32 运输车辆 41 6,992,279.67 2,536,994.82 电子设置 634 10,402,163.16 3,490,682.71 (二)设置根本大概 1.根本景况 “首钢股份”是于 1999 年创造的邦有大型钢铁结合企业,经中邦证券监视束缚 委员会批准于 1999 年 A 股上市。“首钢股份”是以钢铁临蓐业为主,高新技艺工业 同步兴盛的公司,年临蓐才具为铁 430 万吨,钢 450 万吨,线 万吨(个中普 通热轧盘条 120 万吨,高速无扭控冷热轧盘条 200 万吨),制品钢材年临蓐才具正在 320 万吨以。

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